中心城市抢地潮来袭，重仓“北上杭”的绿城我国面对出资选择

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在房企成绩一片亏本中，上一年出售规划达3003亿元的绿城我国（03900.HK），接连三年完成营收正向增加。最新发布的2022年年报显现，绿城我国完成收入1271.53亿元，同比增加27%。

这一成绩背面，绿城我国在一二线的新增货值比重到达了史无前例的92%，在楼市最热的杭州、北京和上海，绿城共拿地20宗，其间不少出资现已敏捷转化为出售额。不过，现在杭州、北京等抢手城市土地商场复苏加速，现已一再呈现五六十家房企抢一块地的“名局面”。

抢地潮下，即便在大本营杭州的土拍中，绿城也很难再像上一年那样”大包大揽“，曩昔的出资打法很难在本年继续施行，未来成绩增加该怎么支撑？

此外，在营收增加的情况下，绿城的毛利率和归属股东赢利率仍在探底，期内股东应占赢利27.56亿元，同比下降约38%，而非控股股东应占赢利却到达61.4亿元，同比增加91%。

重仓最热城市

上一年绿城我国新增货值高达1037亿元，排到了全国第八位。不过在拿地出资上，绿城又一次站在十字路口。

毫无疑问，近年来绿城挑选了重仓一二线城市中的中心城市，从2022年年报来看，绿城上一年共花费408亿元土地款，出资了27块地，高度集合于楼市最旺的三座城市——杭州、北京与上海，这三城新增货值占比高达82%，还有10%新增货值坐落其他二线城市，三四线占比仅为8%。

详细来看，在大本营杭州，绿城“扫货式”拿下16宗地块；一线城市中，绿城于北京出资3宗地块、上海一宗；二线城市宁波、昆明与姑苏绿城各拿一宗地，三线城市绿城则挑选了江浙的舟山、台州、德清与南通，各拿一块地。

从全国楼市来看，绿城上一年的出资战略是有用的，当时房地产商场心情正在修正，中心一二线商场现已首要迎来“小阳春”，但与此同时，三四线购房者还在张望，增加缓慢，不同能级商场的分解正在加重。

一二线城市也在分解，中心城市与非中心城市的商场距离颇大。比方2022年绿城计提非金融财物减值亏本15.02亿元，由于济南、温州、武汉项目中部分业态出售价格就不及预期。

绿城年报中称，2022年出售额中，一二线城市出售占比到达85%，回款率到达了102%。以上一年拿地的杭州“海棠三子”三个项目为例，拿地后仅209天，就能完成121亿元住所货值售罄，均匀中签率仅14.9%，这意味着在火爆的杭州商场，还有许多“摇号大军”成员未能如愿抢到绿城的住所。

上一年，由于不少外来民营房企在拿地上完全“躺平”，绿城我国和滨江集团两家本土型开发商得以在杭州的四轮会集供地中“大包大揽”，这样的舒适区未来还会有吗？

在绿城我国的成绩会上，行政总裁郭佳峰坦言：“上一年的打法很难在本年得以施行，本年中心城市、中心地块竞赛十分剧烈，三四线城市相对边际地块可以底价获取，可是危险就比较大。”

在上一年绿城拿了16块地的杭州土地商场，现在现已呈现剧烈的“抢地潮”。

本年2月21日杭州的榜首轮土拍热度升温就很显着，13宗地块中有8宗遭到争抢，因报价触顶而转入摇号环节。其间，萧山市北一宗地块被60家房企争夺，创杭州前史以来单一地块参拍房企个数的新高。在拿地名单中，呈现了许多外来房企、民营房企。

这次土拍中，绿城一无所得，在萧山市北地块争夺战中，绿城也是60家房企一员，但这块地终究被南昌国资企业摇走。

3月29日，杭州又举行了第二轮会集供地，热度接连，价格触顶地块占比60%，溢价成交地块占比80%，其间钱江世纪城23号地块被50余家房企争抢。在这次土拍中，绿城总算拿了两块地——余杭组团79号地块以及开发区昌达路与顺意路交会西北处地块，共耗资约38亿元。

面临中心城市的“抢地潮”，郭佳峰称，本年绿城除了争夺中心区域的地块，保证去化和安全外，还预备在一二线城市边际区域以及在三四线城市下沉拿地，争夺更多赢利。

出资打法难题

究竟出资一二线中心区域，仍是挑选进入部分下沉商场，在绿城我国的开展史上，一向是一个摇晃不定的难题。

绿城曾大举进入三四五线商场，可是高端产品周转慢、去化周期长，不合理的土储结构连累成绩增加，绿城乃至一度遭受资金困局。在这之后，绿城视低能级城市为“棉袄”，一向在尽力“脱掉棉袄轻装上阵”。

为了甩掉前史包袱，绿城在2015年、2016年只拿了个位数的地块，花费了很多时刻整理库存。直到2017年，在去三四线库存收成成效后，绿城又重返土地商场，拿了37块地，86%都在一二线城市，并且要点回归了一线城市北京和上海。

但接下来绿城的出资战略又摇晃了——彼时一二线中心城市遭受严厉楼市调控，而三四线城市火爆，重仓下沉商场的房企碧桂园、中梁、新城控股等完成了规划敏捷扩张。

所以到了2019年，在绿城的出资组合中，一二线城市的新增货值占比降到了76%，绿城挑选了一批江浙三四线城市、县级市拿地，除了招拍挂，绿城还经过特征小镇形式进入三四线，到2019年又落地了30个小镇项目。

现在，一二线和三四五线商场现已进入了史无前例的分解期，面临新局势，郭佳峰表明，绿城新的出资战略首要仍是要在选定的、反复研究的中心城市里做底仓式的出资，但这有或许“吃不饱”，所以有或许在相对安全的区域里边做一些精准出资，即“投一成一”的打法。这对绿城的出资团队来说将是新的检测。

到2022年12月31日，绿城共有土储224个，总建面4959万平方米，均匀楼面价7582元/平方米，一二线货值占比78%，长三角区域货值占比53%，北京、上海、杭州等十大战略中心城市货值达4307亿元，占比52%。

盈余继续探底

绿城我国“增收不增利”的问题仍然存在。虽然近三年来在房地产职业下行的大布景下，绿城可以接连保持营收正增加，可是毛利率、归母净赢利率等目标却不断下滑。

2022年，绿城我国完成收入1271.53亿元，同比增加27%；年内赢利88.95亿元，同比增加16%；股东应占中心净赢利64.14亿元，同比增加11%。

可是，期内该公司股东应占赢利27.56亿元，同比下降约38%。

绿城年报中的解说是：公司股东应占赢利下降首要由于人民币价值降低计提了汇兑净丢失13.71亿元，并依据商场环境改变，计提非金融财物减值亏本15.02亿元。

绿城的盈余才能一向低于平等规划房企，也一向大幅落后于杭州商场的老对手滨江集团。2021年，在出售额打破3500亿元之际，绿城我国毛利率仅为18.1%，同比下降5.6个百分点；归属股东赢利率仅为4.46%，同比下降1.31个百分点。

2022年上半年，绿城的结转毛利率是17.4%，归母净赢利率仅剩余2.8%。而依据最新年报，绿城2022年全年毛利率进一步降至17.3%，较2021年数据再降0.8个百分点，归母净赢利率仅为2.2%。

关于盈余才能一路下滑，绿城的解说包含：地产职业局势改变、限价影响、公司品牌溢价未能充分体现等。

不过依据其财务数据，2020—2022年，绿城我国非控股股东应占赢利别离高达19.7亿元、32.2亿元和61.4亿元，同比别离增加了35%、64%以及91%。

是否是少量股东吃掉了赢利？在成绩会上，绿城我国履行董事兼履行总裁耿忠强表明，少量股东的权益增幅大且占净赢利的份额高，与2022年收入结转项目结构有关，结转占比较高的几个项目都是合作开发的，绿城我国占比较低，因而少量股东损益占比较大。此外，汇兑丢失悉数由母公司承当，由于外债都是绿城我国在发行，所以相应的亏本或许相应的收益也都是直接影响到归母净赢利。

结合近三年盈余体现来看，绿城还未能将其营收增加、商场优势转化为更多的赢利以及对股东的报答。绿城我国履行董事、副总裁李骏在成绩会上表态称，2023年绿城要在规划方面会动态守住职业前十，盈余要进入榜首队伍。

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